Leasing kojarzony jest przede wszystkim z samochodami firmowymi i innymi rzeczami ruchomymi, ale warto wiedzieć, że można go również wykorzystać do sfinansowania zakupu nieruchomości. Można, ale czy na pewno warto? Poniżej przedstawiamy ile kosztuje i na czym polega leasing nieruchomości, a także przedstawiamy wady i zalety takiego rozwiązania.


Z danych opublikowanych przez Związek Leasingu Polskiego wynika, że na koniec czerwca 2017 roku udział leasingowanych nieruchomości w łącznej wartości aktywnego portfela branży leasingowej wynosił zaledwie 1,2 proc., czyli nieco ponad 1 miliard złotych. Natomiast w ostatnich kilku latach, każdego roku zawierano średnio od kilkuset do nieco ponad tysiąca umów leasingowych dotyczących nieruchomości. Mamy tutaj zatem do czynienia z dość niszowym, stosunkowo mało popularnym wśród polskich przedsiębiorców produktem finansowym. Eksperci uważają jednak, że w najbliższej przyszłości może nastąpić jego dynamiczny rozwój, który sprawi, iż wiele firm zacznie go postrzegać jako atrakcyjną alternatywę dla kredytu. Już teraz przybywa instytucji, które umożliwiają inwestowanie w tego typu aktywa, a przy tym zmniejszają wymagania w zakresie zasobności portfela przedsiębiorstw.

Na czym polega leasing nieruchomości?

Leasing nieruchomości to jeden ze sposobów na nabycie nieruchomości w sytuacji, gdy nie dysponujemy odpowiednimi zasobami własnymi. Jest w pewnym sensie połączeniem długoterminowego wynajmu z kredytem. W tym wypadku, korzystamy z nieruchomości w zamian za comiesięczne opłaty, niemniej jednak formalnie nie jest ona naszą własnością i nie możemy rozporządzać nią w dowolny sposób. Właścicielami stajemy się tutaj dopiero po spłacie rat leasingowych.
W praktyce, tradycyjny leasing nieruchomości wygląda więc generalnie identycznie jak w przypadku innych aktywów, tj. samochodów, maszyn czy urządzeń. Leasingodawca kupuje daną nieruchomość a następnie przekazuje ją nam w użytkowanie w zamian za miesięczne raty leasingowe. Czas trwania takiej umowy wynosi najczęściej 10-15 lat, a po jej zakończeniu możemy wykupić nieruchomość po wcześniej ustalonej cenie.

Jaką nieruchomość i w jaki sposób można wziąć w leasing?

Leasing nieruchomości może dotyczyć różnego typu budynków: produkcyjnych, usługowych, handlowych, magazynów, centrów logistycznych, a nawet mieszkań. O tym, czy firma leasingowa zgodzi się sfinansować inwestycję w nieruchomość decyduje m.in. jej stan techniczny i prawny, lokalizacja, czy rynkowa cena nabycia.

Chcąc skorzystać z leasingu nieruchomości, musimy liczyć się z koniecznością przedstawienia leasingodawcy obszernej dokumentacji: umowy lub statutu spółki, dokumentów finansowych, ewentualnych sprawozdań, a także oczywiście dokumentów dotyczących nieruchomości. Jeśli chodzi o te ostanie, to wymagany będzie przede wszystkim operat szacunkowy, akt notarialny, odpis z księgi wieczystej, a także wypis z rejestru gruntów.

Leasing operacyjny czy finansowy?

Zakup nieruchomości można sfinansować za pomocą leasingu operacyjnego bądź finansowego. W przypadku tego pierwszego, nieruchomość pozostaje składnikiem majątkowym leasingodawcy i jest wykazywana w jego środkach trwałych

– wykupu i formalnego przeniesienia nieruchomości do własnej ewidencji możemy dokonać dopiero w momencie zakończenia umowy. W sytuacji, gdy korzystamy z finansowej odmiany leasingu, nieruchomość od razu wchodzi w skład naszego majątku i jest przez nas amortyzowana podatkowo, natomiast jej wykup następuje automatycznie, gdy tylko uregulujemy ostatnią ratę leasingową.

Zanim zdecydujemy się na skorzystanie z konkretnego rodzaju leasingu, powinniśmy przeanalizować wady i zalety obydwu tych rozwiązań. W praktyce, chodzi tutaj przede wszystkim o uwzględnienie różnic w zakresie zaliczania wydatków leasingowych do kosztów uzyskania przychodów. Wybierając odmianę operacyjną, będziemy mogli w nich uwzględnić wstępną opłatę leasingową, pełne comiesięczne raty, czy koszty użytkowania nieruchomości. Natomiast w przypadku leasingu finansowego, kosztem podatkowym będzie odsetkowa cześć raty, a także wydatki ponoszone w związku z użytkowaniem nieruchomości.

Na czym polega leasing zwrotny?

Ciekawym rozwiązaniem, choć jeszcze mniej popularnym od wyżej opisanych, jest zwrotny leasing nieruchomości. Jego istota polega na tym, że to firma leasingowa odkupuje od nas nieruchomość, a my użytkujemy ją w zamian za comiesięczne raty. W ten sposób uwalniamy zamrożone środki, które możemy przeznaczyć na rozwój firmy czy kapitał obrotowy. Co więcej, zachowujemy przy tym możliwość korzystania i czerpania pożytków (np. dochodów z wynajmu) z dotychczasowej nieruchomości.

Leasing nieruchomości a zakup na kredyt

To, czy lepszym rozwiązaniem będzie dla nas zakup na kredyt czy też leasing nieruchomości, w dużej mierze zależy od naszych faktycznych potrzeb, typu prowadzonej działalności, a także wizji tego, co chcemy w praktyce osiągnąć. Jeśli potrzebujemy dobrze zorganizowanego zaplecza technicznego, powinniśmy działać w obiektach stanowiących naszą własność. W innych przypadkach korzystnie jest dążyć do posiadania jak najmniejszej liczby nieproduktywnych rzeczy w bilansie. Wynika to z faktu, że im więcej jest w nim środków trwałych, tym więcej kapitału własnego musimy zaangażować. I choć w wielu sytuacjach leasing mimo wszystko nie jest w stanie konkurować z kredytem, to jednak pod pewnym względami jest rozwiązaniem bardziej atrakcyjnym.

Zalety leasingu nieruchomości

Ponieważ leasing nieruchomości stanowi alternatywę dla kredytu hipotecznego, jego wady i zalety dobrze jest odnieść do właściwości tego ostatniego. W porównaniu z kredytem, leasing daje przede wszystkim większe korzyści podatkowe – w przypadku odmiany operacyjnej możemy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu całą ratę leasingową, a także skrócić okres amortyzacji. Wydatki poniesione na leasing zmniejszają podstawę opodatkowania i tym samym obniżają wielkość podatku dochodowego. Poza tym, leasing odznacza się większą dostępnością, mniejszą ilością formalności i znacznie krótszym czasem oczekiwania na decyzję w sprawie udzielenia finansowania.

Ważną zaletą leasingu jest również fakt, że nie jest on traktowany jak zobowiązanie do spłaty, a więc nie wpływa na naszą zdolność kredytową. Oznacza to, że zawierając umowę leasingową nie ograniczymy sobie pola manewru, gdy będziemy chcieli sfinansować kredytem inne przedsięwzięcia.

Wady leasingu nieruchomości

Leasing nieruchomości ma oczywiście również kilka mankamentów. Najistotniejszy z nich polega na tym, że banki i firmy leasingowe finansują nieruchomości o wartości przekraczającej ustalony przez siebie limit. Ten ostatni, wynosi zwykle 250 tys. złotych dla lokali użytkowych i 500 tys. złotych dla budynków wolnostojących – można też spotkać leasingodawców, u których kwoty te sięgają 1-2 milionów złotych. Ponieważ przy kredytach tego typu ograniczenia nie występują, to właśnie one są najczęściej pierwszym wyborem dla mikro i małych przedsiębiorstw. Leasing nieruchomości jest zatem dobrym rozwiązaniem przede wszystkim dla tych nieco większych przedsiębiorców, którzy mają ugruntowaną pozycję na rynku i środki na formalności około leasingowe, ale nie są w stanie samodzielnie sfinansować zakupu lokalu lub budynku o większej wartości. Może on sprawdzić się również w przypadku osób wykonujących wolne zawody, na przykład adwokatów, notariuszy, lekarzy, czy stomatologów.

Ile kosztuje leasing nieruchomości?

Pod względem kosztowym, oferty firm leasingowych mogą się od siebie bardzo różnić. Generalnie jednak należy uznać, że leasing jest rozwiązaniem droższym od kredytu bankowego. Pamiętajmy też, że również i w jego przypadku trzeba liczyć się z zaangażowaniem własnego kapitału. W zależności od leasingodawcy, będziemy musieli wnieść opłatę wstępną w wysokości od 20 do 30 proc. wartości transakcji. Oznacza to, że wybierając ofertę mniej wymagającą w zakresie minimalnej wartości nieruchomości musimy posiadać gotówkę w wysokości co najmniej ok. 50 tys. złotych, natomiast bardziej wymagającą – nawet kilkuset tysięcy złotych.

Przez cały trwania umowy leasingu nieruchomości najczęściej płacimy raty równe, choć czasem pojawia się też jednorazowa, wysoka rata balonowa. Ta ostatnia, stanowi procent kwoty finansowania (nawet 50 proc.) i zależy od typu nieruchomości oraz okresu trwania umowy.

Leasing nieruchomości - dodatkowe informacje

Chcąc skorzystać z leasingu nieruchomości musimy mieć świadomość faktu, że bank czy inna instytucja finansującą również może znaleźć się w kłopotach finansowych. W takim wypadku sprawa jest o tyle poważna, że przecież leasingodawca jest formalnym właścicielem nieruchomości. Jeśli grozi mu upadłość, odzyskanie środków, które włożyliśmy do tej pory w budynek może potrwać wiele miesięcy a nawet lat. Decydując się na takie rozwiązanie koniecznie musimy zatem dokładnie sprawdzić instytucję leasingującą, a przed podpisaniem z nią umowy, skonsultować się dodatkowo z prawnikiem, który przeanalizuje i wyjaśni jej zapisy.

 
Radosław Michaś – Specjalista ds. Kredytów, Leasingów i Funduszy Europejskich – Bankowość Firmowa.PL