Wśród większości dorosłych Polaków dominuje pogląd, że do zakupu własnego mieszkania warto dążyć nawet wówczas, gdy wymaga to zaciągnięcia wielotysięcznego zobowiązania kredytowego. Każdy, kto stoi przed tak poważną decyzją finansową, powinien sprawdzić, ile kosztuje kredyt hipoteczny i od czego to właściwie zależy.

Cena mieszkania czy domu to nie jedyny koszt, jaki trzeba ponieść w związku z jego zakupem. Jeśli jesteśmy zainteresowani nabyciem nieruchomości za ok. 200 tys. złotych, to rzeczywisty koszt całego przedsięwzięcia sięgnie 240-250 tys. złotych. Musimy uwzględnić tu bowiem również wydatki związane z wykończeniem lub remontem lokum, koszty notarialne i sądowe, a także ewentualny podatek od czynności cywilnoprawnych. Jeśli transakcja będzie finansowana z pomocą banku, to całkowite koszty mogą wzrosnąć dwu- a nawet trzykrotnie w stosunku do ceny wyjściowej! Z niniejszego artykułu dowiesz się, ile trzeba zapłacić za kredyt hipoteczny i jakie rodzaje kosztów składają się na takie zobowiązanie kredytowe.

Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego

To drugi, obok odsetek, podstawowy rodzaj kosztów, z którym musimy liczyć się zaciągając kredyt na dom lub mieszkanie. W zależności od oferty, prowizja może wynosić od 0 do nawet 4-5 proc. całkowitej wartości kredytu, przy czym w większości przypadków jej wielkość nie odbiega zbytnio od średniej rynkowej, czyli ok. 2 proc. Przy kredycie na 200 tys. zł wynosi ona zatem od 0 do ok. 8-10 tys. złotych, a najczęściej – ok. 4-5 tys. złotych.

Należy podkreślić, że propozycji kredytowych, które nie przewidują naliczania prowizji jest niewiele, a jeśli już się pojawiają, to i tak zwykle towarzyszy im albo wymóg skorzystania z dodatkowych produktów kredytodawcy (które generują dodatkowe koszty), albo po prostu wyższa marża bankowa.

Odsetki naliczane przez bank

To, ile kosztuje kredyt hipoteczny w danym banku, zależy jednak przede wszystkim od wysokości naliczanego przez niego oprocentowania. Na to ostatnie składają się dwa elementy: niezmienna marża banku (obecnie jest to przeważnie ok. 1,5-2 proc.) oraz zmienna, zależna od stopy WIBOR, stawka oprocentowania. Wartość stawki WIBOR 3M, która to najczęściej stanowi podstawę do wyliczania oprocentowania kredytu, w okresie od marca 2015 do grudnia 2017 zawiera się w rekordowo niskim przedziale 1,65-1,73 proc. Obecnie, łączna wielkość oprocentowania wynosi zatem od nieco ponad 3 do ok. 4 proc. w skali roku.

To, jaką kwotę rat kredytowych będziemy płacić co miesiąc bankowi zależy oczywiście nie tylko od poziomu oprocentowania, ale również wielkości kredytu, okresu kredytowania czy rodzaju spłacanych rat (malejące lub stałe).

Ubezpieczenie na życie

Ponieważ obecnie każdy bank wymaga od kredytobiorców hipotecznych wykupienia ubezpieczenia na życie, również związane z nim składki musimy traktować jako pozycję obowiązkową na liście kosztów. Ich wysokość może być bardzo różna, podobnie zresztą jak sposób ich naliczania i opłacania. Z analizy sytuacji rynkowej wynika, że w przypadku – jednego z najczęściej wybieranych – 30-letniego okresu kredytowania oraz kwoty kredytu równej 200 tys. zł całkowite koszty związane z polisą na życie mogą wynieść od kilkunastu do nawet ok. 40 tys. złotych.

Inne koszty kredytu hipotecznego

Dodatkowe koszty kredytu hipotecznego

Możemy wyróżnić jeszcze kilka innych dodatkowych kosztów kredytu hipotecznego – które mogą, ale nie muszą się pojawić. Najistotniejsze z nich to wydatki na ubezpieczenie pomostowe i ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Czym są i ile kosztują takie produkty?

Ubezpieczenie wkładu własnego wykupujemy wówczas, gdy nie zgromadziliśmy minimalnej wielkości udziału własnego (obecnie to równowartość 20 proc. wartości nieruchomości) a mimo to chcemy zaciągnąć kredyt hipoteczny. Taka polisa to nic innego, jak ubezpieczenie ryzyka spłaty części zobowiązania – stanowiącej różnicę między wkładem wymaganym, a wkładem jaki faktycznie wniesiemy. Najczęściej musimy liczyć się tutaj ze stawką w granicach 3 proc., którą bank nalicza od 20 proc. wartości nieruchomości. Jeśli zatem kredyt wynosi 200 tys. złotych to zapłacimy ok. 1200 zł (bo 200 000 zł x 3% x 20%).

Drugi z dodatkowych kosztów kredytu hipotecznego, składka na ubezpieczenie pomostowe, pojawia się przede wszystkim wtedy, gdy budujemy dom lub nabywamy nieruchomość będącą jeszcze w budowie. W praktyce, takie ubezpieczenie działa od chwili zaciągnięcia kredytu do momentu ustanowienia hipoteki, a więc najczęściej przez okres od kilku do kilkunastu miesięcy. W większości banków ma ono postać podwyższonej marży; przeważnie podnosi ją o ok. 1-2 proc., czyli w zależności od wielkości raty kredytu i czasu oczekiwania na wpis do księgi wieczystej, wynosi najczęściej od kilkuset do kilku tysięcy złotych.

Inne opłaty

Wśród innych, zdecydowanie niższych, ale za to częściej występujących, dodatkowych kosztów kredytu hipotecznego możemy znaleźć m.in. opłaty za: prowadzenie konta osobistego, użytkowanie karty debetowej czy korzystanie z karty kredytowej. W rzeczywistości jednak, są one mało istotne, a na dodatek najczęściej i tak możemy ich łatwo uniknąć, spełniając niewygórowane kryteria.

Poza tym, bank przed udzieleniem kredytu będzie chciał też poznać dokładną wartość nieruchomości, tak więc musimy liczyć się jeszcze z kosztami wyceny przeprowadzanej przez rzeczoznawcę majątkowego (operat szacunkowy).

Wcześniejsza spłata kredytu też może kosztować

Praktyka pokazuje, że znaczna część kredytów hipotecznych jest spłacana przed pierwotnie ustalonym terminem spłaty – i to nierzadko kilka, a nawet kilkanaście lat wcześniej. Sęk w tym, że wcześniejsze spłacanie lub nadpłacanie kredytu może wiązać się niestety z dodatkowym kosztem. Wszystko zależy tutaj od ustaleń banku – niektóre z nich nie pobierają za to żadnych opłat, a inne jedynie przez kilka pierwszych lat po zaciągnięciu kredytu. Można też spotkać takie oferty, w przypadku których dodatkowe opłaty za ewentualne nadpłacanie kredytu są naliczane przez cały okres trwania umowy.

Kredyt hipoteczny – ile trzeba spłacić?

Na zakończenie zestawimy wszystkie wspomniane rodzaje wydatków i spróbujemy udzielić odpowiedzi na pytanie, ile kosztuje kredyt hipoteczny (dla przykładu założymy, że opiewa on na kwotę 200 tys. złotych). Oczywiście siłą rzeczy nasze wyliczenia będą miały charakter przybliżony i będą bazowały na hipotetycznym przykładzie rynkowym. Przyjmiemy przy tym, że wnoszona jest cała wymagana wysokość minimalnego wkładu własnego, wybrano raty równe, a całkowite oprocentowanie kredytu wynosi 4 proc.

Prowizja za udzielenie kredytu: 4000 zł (bo 200 tys. zł x 2 proc.)

Wycena nieruchomości: 500 zł (dokładny koszt warunkowany jest wieloma różnymi czynnikami)

Ubezpieczenie na życie: 25 000 zł (przyjęliśmy wartość „ze środka” widełek rynkowych, przy 30-letnim okresie spłaty)

Koszty okołokredytowe wyniosą zatem 29 500 zł, i to przy założeniu, że nie będzie wykupowane ubezpieczenie pomostowe. Do tego należy doliczyć największy koszt związany z kredytem hipotecznym – odsetki. Oto jak będą przedstawiały się całkowite koszty kredytu hipotecznego w przypadku różnych okresów kredytowania:

Kredyt na 20 lat: 290 870, 56 zł

Kredyt na 25 lat: 316 702, 10 zł

Kredyt na 30 lat: 343 739,01 zł

Po doliczeniu kosztów okołokredytowych, przy 30-letnim okresie kredytowania otrzymamy łączną wielkość kosztów równą 373 239, 01 zł. To spora kwota, ale pamiętajmy, że mówimy tutaj o sytuacji, w której zobowiązanie spłacamy aż 30 lat i nie nadpłacamy rat kredytowych. W przypadku 20-letniego okresu spłaty, łączne koszty byłyby już o ponad 50 tys. złotych niższe. Nie zapominajmy, że oprocentowanie kredytu jest zmienne, tak więc w praktyce, dopiero w momencie całkowitej spłaty kredytu hipotecznego możemy dowiedzieć się, ile on nas w rzeczywistości kosztował.