Kiedy na zakup mieszkania wybrać kredyt mieszkaniowy, a kiedy hipoteczny? Różnice nie są wielkie, ale jednak nie każdy kredyt hipoteczny jest kredytem mieszkaniowym, natomiast na pewno każdy kredyt mieszkaniowy będzie hipotecznym. Wszystko zaczyna się od pytania, jaki mamy cel i co tak naprawdę chcemy skredytować. Warto też zadać sobie pytanie – ile i za co zapłacę. Kolejną różnicę natomiast zobaczymy w racie kredytu. Na jaki więc kredyt podpisać umowę z bankiem?

Czym jest kredyt mieszkaniowy?

Kredyt mieszkaniowy w dużym uproszczeniu jest zwyczajnie kredytem hipotecznym, ale z bardziej skonkretyzowanym celem. Pod taki kredyt można bowiem sfinalizować jedynie transakcję zakupu:

  • domu
  • mieszkania
  • garażu
  • mieszkania komunalnego

bądź uzyskać środki na budowę domu i zakup działki budowlanej.

Na czas trwania umowy właścicielem skredytowanej nieruchomości jest bank. Ustanowienie bowiem hipoteki jest podstawą udzielenia każdego kredytu mieszkaniowego. Dlatego też wiele banków nie stosuje tu innej terminologii i kredyt mieszkaniowy podciąga pod kredyt hipoteczny.

Kredytobiorca nie może jednak swobodnie dysponować przyznanymi na zakup danej nieruchomości środkami. Są one bowiem bezpośrednio przelewane na konto podmiotu sprzedającego czy budującego nieruchomość, a więc dewelopera, właściciela mieszkania (zakup z rynku wtórnego), spółdzielni, jeśli finalizowany jest wykup mieszkania spółdzielczego bądź firmy budowlanej, jeśli planowana jest budowa domu. Dopóki nie zostanie uregulowany w całości kredyt, a właściwe dokumenty nie zostaną przedstawione w sądzie, nieruchomość pozostaje własnością banku. Jest to jednoznaczne z prawem do wystawienia nieruchomości na sprzedaż przez bank, jeśli kredytobiorca zaprzestanie spłaty kredytu.

Czym jest kredyt hipoteczny?

Kredytem hipotecznym jest każdy kredyt, którego zabezpieczeniem jest hipoteka nabywanej bądź posiadanej już nieruchomości. Takim kredytem może być więc również kredyt mieszkaniowy, ale nie tylko. Bank bowiem może sfinansować również inne cele, pod zastaw posiadanej już nieruchomości. Taki kredyt możemy uzyskać np. na rozruch działalności gospodarczej, remont zakupionego bądź posiadanego już domu, czy na konsolidację kilku innych kredytów, pożyczek czy zadłużonych kart kredytowych. Np. w ramach kredytu na zakup mieszkania, bank spłaci również nasze starsze zobowiązania bądź udzieli nam kredytu na wykończenie wnętrz, zakup mebli, sprzętu AGD, a nawet samochodu. Wtedy również bank nie udzieli nam kredytu mieszkaniowego a właśnie hipotecznego. Warunkiem jest jednak odpowiednia zdolność kredytowa. Jeśli jest ona wyższa niż przyznany kredyt na zakup samej nieruchomości, to wtedy bank wypłaci dodatkowe środki, ale w ramach jednej raty.

Jaka jest więc różnica między kredytem hipotecznym a mieszkaniowym?

Banki w swojej ofercie posiadają kilka różnych kredytów hipotecznych, w tym właśnie mieszkaniowy. Co bowiem odróżnia te kredyty od siebie, to:

  • cel kredytu
  • opłaty i oprocentowanie

Kredyt mieszkaniowy dotyczy zakupu tylko danej nieruchomości, dlatego też charakteryzuje się niższym oprocentowaniem. Przeznaczając środki tylko i wyłącznie na konkretną nieruchomość, bank ponosi mniejsze ryzyko i dlatego oferuje niższe oprocentowanie czy nawet mniejszą marżę. W przypadku kredytów hipotecznych, zwłaszcza takich, gdzie część środków wypłacana jest kredytobiorcy w formie gotówki, np. na wyposażenie zakupionego domu, remont starszej nieruchomości czy spłatę innych zadłużeń ryzyko jest znacznie wyższe i odbija się również na miesięcznej racie.

Różnica jest również w zastawie hipotecznym. W przypadku kredytu mieszkaniowego będzie to zakupiona pod kredyt nieruchomość, w przypadku kredytu hipotecznego może to być również posiadana już na własność nieruchomość. Np. właściciel działki budowlanej może pozyskać środki na rozbudowę domu albo sfinalizowanie działalności gospodarczej. W obydwóch przypadkach bank jednak dokonuje wyceny nieruchomości i do jej wysokości dostosuje wartość kredytu.

Posiadanie zastawu hipotecznego,  nie zwalnia jednak kredytobiorcy ze spełnienia wszystkich innych warunków uzyskania kredytu. Bank więc w normalnej procedurze zażąda wykazania miesięcznych dochodów, zweryfikuje źródło ich uzyskiwania, jak i historię w BIK.

Kredyt hipoteczny a mieszkaniowy w banku

Większość banków, jak np. Millennium, PKO, Alior Bank, Eurobank czy Reiffeisen Bank oferuje kilka rodzajów kredytów hipotecznych, w tym właśnie kredyt mieszkaniowy. Jakie jeszcze są inne kredyty hipoteczne?

  • Pożyczka hipoteczna – na dowolny cel, jeśli klient posiada już nieruchomość. To tańsza alternatywa dla kredytu gotówkowego, ale tylko dla osób, które mogą zastawić dom, mieszkanie, garaż czy działkę rolną bądź budowlaną. Trzeba też pamiętać, że bank staje się właścicielem tej nieruchomości i może ją sprzedać, jeśli zaprzestaniemy spłaty rat.
  • Pożyczka hipoteczna – na dowolny cel, jeśli klient posiada już nieruchomość. To tańsza alternatywa dla kredytu gotówkowego, ale tylko dla osób, które mogą zastawić dom, mieszkanie, garaż czy działkę rolną bądź budowlaną. Trzeba też pamiętać, że bank staje się właścicielem tej nieruchomości i może ją sprzedać, jeśli zaprzestaniemy spłaty rat.
  • Kredyt refinansowy – na sfinansowanie posiadanego już kredytu hipotecznego z przeniesieniem zadłużenia do innego banku.
  • Kredyt konsolidacyjny – zaciągany na spłatę posiadanych już zobowiązań, łącznie z kredytem hipotecznym. Taki kredyt otrzymamy zarówno na zakup nowej nieruchomości, jak i na spłatę zadłużeń, pod hipotekę nieruchomości, którą już posiadamy.

Jeśli porównamy warunki oferty kredytu mieszkaniowego i pożyczki hipotecznej w BZ WBK to już na wstępie widać różnice w:

  • marży dla banku, w przypadku kredytu mieszkaniowego wynosi ona od 1,79%, w przypadku pożyczki hipotecznej, bank zastrzega sobie opcję indywidualnego dostosowania marży do profilu klienta
  • okres kredytowania – kredyt mieszkaniowy udzielony jest do 30 lat, pożyczka tylko do 20
  • wartość kredytu – w przypadku mieszkaniowego klient może liczyć aż na 90% finansowanej nieruchomości, w przypadku pożyczki bank udzieli jej tylko do 60% wartości zastawianej nieruchomości.


Radosław Michaś – Specjalista ds. Kredytów, Leasingów i Funduszy Europejskich – Bankowość Firmowa.PL