Kredyt hipoteczny w walucie obcej

Chcesz uruchomić kredyt hipoteczny? Zastanawiasz się, czy zaciągnąć go w walucie polskiej, czy obcej? Koniecznie przeczytaj ten artykuł!

Od kilku lat słyszymy wiadomości o coraz większej liczbie spraw sądowych zakładanych przez kredytobiorców, którzy zdecydowali się na uruchomienie kredytu w walucie obcej, a zwłaszcza we franku szwajcarskim. Już osiem giełdowych banków mierzy się z pozwami Frankowiczów. Zaliczamy do nich mBank, Santander, PKO BP, Bank Millennium, Bank Pekao, Getin Noble Bank, ING BSK, Citi Handlowy i BNP Paribas. Do sądów wpłynęło już ponad 36 tys. pozwów, a roszczenia kredytobiorców sięgają 8,2 mld zł.
Głównym powodem wystąpienia takiej sytuacji, było niewłaściwe informowanie kredytobiorców przez banki, w chwili przyjmowania przez nie wniosków kredytowych, o ryzykach, jakie mogą się wiązać z zaciąganiem kredytów długoterminowych, do których zdecydowanie zaliczamy te hipoteczne.
W latach 2004-2010 kredyty walutowe, zwłaszcza kredyty hipoteczne, cieszyły się ogromną popularnością wśród kredytobiorców indywidualnych. Działo się tak z uwagi na niższe oprocentowanie tych zobowiązań finansowych. Zdarzało się, że miesięczna rata kredytowa kredytu udzielonego we frankach szwajcarskich była o 30-50% niższa, niż ta wyliczona dla kredytu, zaciągniętego w walucie obcej. Miało na to wpływ kilka czynników, jednak najważniejszymi były: siła waluty polskiej względem walut zagranicznych oraz dużo niższe stopy procentowe za granicą w stosunku do tych obowiązujących w Polsce. Dla przykładu podajemy stopę procentową (obowiązującą dla spłacanych kredytów walutowych) w 2005 roku. W Polsce była ona na poziomie 5,5-5,75% tymczasem w Szwajcarii 0.75%. Dlatego też koszty wyliczone dla kredytu długoterminowego (20-25-letniego) we frankach i ujęte w racie kredytowej, były zdecydowanie niższe, niż te wyliczone dla waluty polskiej.
Ze względu na duży wzrost gospodarczy Polski w tych latach i duże zainteresowanie kredytami hipotecznymi, banki bardzo chętnie je udzielały, nie do końca informując ówczesnych kredytobiorców o ryzykach, jakie mogą się wiązać z zaciąganiem takich zobowiązań. Na nieszczęście tych drugich sytuacja diametralnie się zmieniła po 2009 roku na skutek globalnego kryzysu finansowego spowodowanego upadkiem jednego z największych amerykańskich banków Lehman Brothers. To wydarzenie miało ogromny wpływ na sytuację finansową krajów na całym świecie i odcisnęło trwałe piętno na funkcjonowaniu całego rynku.
Kurs waluty polskiej względem franka szwajcarskiego na koniec 2008 roku oscylował w okolicach 2 zł, natomiast już w połowie 2009 było to 3,5 zł. Jak widać w niecałe pół roku, zmienił się o ok. 75% na niekorzyść kredytobiorców i o tyle też powiększyły się nagle raty kredytów spłacanych we frankach.
Dziś sytuacja wygląda zgoła inaczej. Banki polskie na przestrzeni ostatnich 10 lat wraz z ogromnym wzrostem kursów walutowych, przede wszystkim franków szwajcarskich, zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów walutowych. Obecnie mogą otrzymać je tylko nieliczni klienci.
Jeśli jednak ktoś zdecyduje się na takie rozwiązanie, spieszę z pomocą i informacjami dotyczącymi ryzyk, jakie mogą się wiązać z taką decyzją.
Ryzyko stóp procentowych walut obcych

Jednym z podstawowych ryzyk, które towarzyszy kredytom zaciąganym w walucie obcej, jest ryzyko stopy procentowej. Ryzyko to występuje również w przypadku kredytów zaciąganych w polskich złotych, aczkolwiek w przypadku polskiej waluty jego analiza, prognozowanie oraz zabezpieczanie jest łatwiejsze z punktu widzenia kredytobiorcy ze względu na lepszą znajomość rodzimego rynku.
W warunkach zagranicznych dla kredytobiorcy istotne znaczenie będzie miał rodzaj polityki monetarnej prowadzonej przez bank centralny zagranicznego kraju. Polityka ta będzie bowiem wpływała na zmienność stóp procentowych, a tym samym poziom ryzyka kredytobiorcy. W przypadku dokonywania przez zagraniczny bank centralny relatywnie dużych jednorazowych podwyżek stóp procentowych kredytobiorca będzie narażony na ryzyko nagłych znaczących zmian (wzrostu) kosztów kredytu hipotecznego. Ocena zakresu i kierunków jego zmiany będzie zatem wymagała monitorowania zagranicznych rynków pieniężnych, poziomu inflacji za granicą, a także ogólnej koniunktury gospodarczej w kraju waluty kredytowania.

Ryzyko kursu walutowego

Jednym z głównych rodzajów ryzyka towarzyszącego kredytowaniu w walutach obcych jest ryzyko zmiany kursu walutowego. Ryzyko kursowe będzie istotne tylko wtedy, gdy kurs waluty obcej w stosunku do waluty krajowej będzie zmieniał się w sposób płynny na podstawie popytu i podaży obu walut na rynku finansowym. W przypadku gdy kurs waluty krajowej jest powiązany w sposób sztywny z kursem waluty obcej, w której zaciągany jest kredyt, ryzyko kursowe będzie wyeliminowane.
W przypadku kredytu walutowego wzrastający kurs waluty obcej będzie powodował wzrost wysokości rat kredytowych wymaganych do spłaty. Jeżeli waluta krajowa będzie umacniała się względem waluty obcej, raty kredytowe będą coraz niższe.
Z punktu widzenia kredytobiorcy najkorzystniejszym rozwiązaniem będzie zatem zaciągnięcie kredytu w momencie, kiedy kurs waluty obcej jest bardzo wysoki i występuje oczekiwanie co do znaczącego jego spadku w trakcie spłacania kredytu. Z drugiej strony niekorzystne będzie zaciąganie kredytu walutowego w sytuacji, kiedy kurs waluty obcej jest bardzo niski i występuje oczekiwanie co do jego wzrostu w przyszłości. Wysoki lub niski kurs waluty w stosunku do kursu obserwowanego w średnim, lub długim horyzoncie czasowym może być wykorzystywany również do przewalutowania kredytu.

Ryzyko marży kursowej

Ważnym rodzajem ryzyka towarzyszącego zadłużaniu się w walutach obcych jest ryzyko marży kursowej. Marża ta (spread) wyznaczana jest jako różnica pomiędzy ceną sprzedaży a ceną skupu waluty w banku i występuje zawsze w przypadku kredytów indeksowanych w stosunku do waluty obcej. Marża kursowa pojawia się w sytuacji, kiedy bank tworzy zadłużenie klienta w walucie obcej, a następnie wpłaca równowartość kredytu w polskich złotych, dokonując przeliczenia waluty po kursie skupu. W momencie spłaty rat kredytu bank będzie pobierał z rachunku klienta równowartość raty kredytu przeliczoną z waluty obcej na polskie złote po kursie sprzedaży. Na skutek przedstawionego podejścia do obsługi kredytów indeksowanych w stosunku do waluty obcej klient banku ponosi dodatkowy koszt związany z kupnem-sprzedażą waluty. Na polskim rynku koszt ten sięga poziomu od 4% do 6%, co oznacza, że marża kursowa istotnie wpływa na całkowity koszt kredytu i powoduje, że kredytowanie walutowe jest mało korzystne w krótkim horyzoncie czasowym. W przypadku kredytów hipotecznych denominowanych w walutach obcych, które spłacane są w ciągu kilkunastu lub kilkudziesięciu lat, marża ta rozkłada się na dłuższy okres, co podnosi ich opłacalność. Ponieważ wysokość marży kursowej nie jest ustalana w umowie kredytowej na stałym poziomie, w trakcie spłaty kredytu może się zmieniać, pogarszając warunki wymiany walutowej i zwiększając jednocześnie koszty kredytowania. Zazwyczaj bank nie podaje kredytobiorcy jej wysokości, co utrudnia kalkulację rzeczywistych kosztów ponoszonych w związku z zadłużeniem walutowym.

Na podstawie powyższych informacji będziecie Państwo w stanie wstępnie ocenić, czy ryzyko związane z uruchomieniem kredytu w walucie obcej jest dla Was duże, czy też nie. Jeśli potrzebujecie dodatkowych informacji na ten temat, z przyjemnością pomogę rozwiązać wszelkie wątpliwości i przygotuję dla Państwa najkorzystniejszą z punktu widzenia finansowego oraz bezpieczeństwa ofertę kredytu hipotecznego.