Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego

W związku z podpisaną przez Prezydenta RP ustawą o Gwarantowanym Kredycie Mieszkaniowym w ramach pakietu ustaw Polski Ład w pierwszej połowie 2022 roku, zacznie działać program, który ułatwi uzyskanie kredytu hipotecznego osobom, które mają zdolność kredytową, ale nie posiadają własnych środków na pokrycie tzw. wkładu własnego.

Najważniejszą zmianą będzie uzyskanie możliwości przedłożenia przez przyszłych kredytobiorców w banku odpowiedniego oświadczenia o spełnieniu warunków skorzystania z programu, w zamian za przedstawianie dowodów na posiadanie kapitału, który ma być przeznaczony na wkład własny w realizowaną inwestycję mieszkaniową lub budowlano-remontową. Objęta gwarancją część kredytu może stanowić nie mniej niż 10% i nie więcej niż 20% wydatków, na które zaciągany jest kredyt (wartości nieruchomości).

Z programu będą mogli skorzystać Kredytobiorcy, którzy sami lub członkowie ich gospodarstw domowych nie są właścicielami innego mieszkania, chyba że w skład gospodarstwa domowego wchodzi dwoje albo więcej dzieci. W takim przypadku mogą łącznie posiadać jedno inne mieszkanie, jednak nie większe niż 50m2, gdy dzieci jest dwoje, 75m2, gdy dzieci jest troje, i 90m2, gdy dzieci jest czworo. Dla rodzin posiadających pięcioro lub więcej dzieci limitu metrażowego już nie ma.

Dodatkową zaletą programu będzie tzw. „spłata rodzinna”, czyli dofinansowanie Państwa do spłaty zobowiązania kredytowego. Będzie ono przysługiwać, jeśli w czasie spłaty tego kredytu dojdzie do powiększenia gospodarstwa domowego kredytobiorcy o drugie dziecko (dopłata w wysokości 20 tys. zł.) albo kolejne dziecko (60 tys. zł w przypadku trzeciego i kolejnego).

Kredyt będzie udzielany na minimum 15 lat.

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy będzie mógł być udzielony w walucie polskiej. Dzięki temu nie wystąpią ryzyka kursowe.

Gwarantowanych kredytów mieszkaniowych będą udzielać banki, które zawrą w tym zakresie umowę z BGK, stanowiącym jednostkę obsługującą program, o którym mowa w niniejszym artykule.

Jeżeli powyższe informacje okazały się dla Państwa przydatną wiedzą, oznacza to zapewne, że nosicie się z zamiarem zaciągnięcia w najbliższym czasie zobowiązania, jakim jest kredyt hipoteczny. Na rynku dostępnych jest wiele różnych produktów finansowych tego typu, dlatego ważna jest właściwa analiza warunków ich udzielenia, które będą miały duży wpływ na ostateczną kwotę, jaką przyjdzie Państwu spłacić. Tym zagadnieniem zajmuję się od lat, jestem doradcą kredytowym, posiadam szeroką wiedzę na temat kredytów hipotecznych, dlatego zachęcam do kontaktu, abym mógł przygotować i przedstawić najlepszą opcję dla Państwa w tym zakresie.

Już na samym początku załóżmy sytuację, iż chcemy zakupić mieszkanie lub wybudować dom i nie posiadamy wystarczającej ilości własnych środków finansowych. Oczywistą decyzją w tym przypadku jest próba zaciągnięcia kredytu hipotecznego, który pozwoli nam na realizację naszego celu. Co w takiej sytuacji powinniśmy zrobić, aby było to możliwe?

Po pierwsze musimy zastanowić się nad sposobem weryfikacji warunków kredytowych w różnych bankach. Jeśli mamy wiedzę w zakresie porównania warunków udzielenia kredytów hipotecznych przez różne banki oraz czas na odwiedzenie przynajmniej kilku z nich w celu zebrania podstawowych informacji możemy podążyć tą drogą.

Innym rozwiązaniem jest skontaktowanie się z doradcą kredytowym lub instytucją, która w swoim portfelu usług posiada kilka kredytów hipotecznych różnych banków i jest w stanie te rozwiązania porównać dla konkretnego naszego przypadku potrzeb i możliwości.

Na początku zostanie sprawdzona nasza zdolność kredytowa i to, czy spełniamy minimalne warunki do zaciągnięcia długoterminowego zobowiązania, jakim jest kredyt hipoteczny. W tym miejscu doradca kredytowy zweryfikuje źródła uzyskiwanego przychodu oraz jego poziom, a także dotychczasową historię kredytową w bazie BIK. Jeśli okaże się, że spełniamy minimalne warunki ubiegania się o kredyt hipoteczny, tzn. posiadamy zatrudnienie w formie akceptowanej przez poszczególne banki (umowa o pracę na czas nieokreślony jest preferowaną formą zatrudnienia) i nasza historia kredytowa nie budzi zastrzeżeń (nie mamy zaległości w spłatach rat wcześniej zaciągniętych zobowiązań, nie mamy zajęć egzekucyjnych itp.) możemy kontynuować procedurę.

Na tym etapie doradca przeprowadzi wstępną symulację kredytową i określi, w których bankach warunki są dla nas najkorzystniejsze. Na tej podstawie najlepiej jest wybrać 2-3 propozycje różnych banków i złożyć do nich wniosek o kredyt hipoteczny równocześnie.

Każdy z banków może wymagać od nas różnych dokumentów, które są potrzebne do załączenia do wniosku kredytowego. Najczęściej są to:

1. Wypis z księgi wieczystej nieruchomości wskazujący faktyczny stan jej posiadania.
2. Wypis z rejestru gruntów
3. Wypis z rejestru lokali
4. Zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach
5. Zaświadczenie z Zarządu Zieleni Miejskiej dot. Objęcia danej nieruchomości planem urządzania lasu ani decyzją, o której mowa w art.19 ust.3 ustawy o lasach (t. J. Dz. U. Z 2021 r. poz.1275)
6. Pozwolenie na budowę
7. Zaświadczenie z Zus-u o niezaleganiu w opłacaniu składek
8. Zaświadczenie z US-u o niezaleganiu w opłacaniu zobowiązań podatkowych.
9. Wyciąg z rachunku potwierdzający otrzymywane dochody

Nie wszystkie z powyższych dokumentów muszą być wymagane przez różne banki, może zdarzyć się również, iż jakiś konkretny bank będzie wymagał jakiegoś innego dokumentu, który będzie trzeba dostarczyć.

Należy się liczyć z tym, iż zgromadzenie całej listy dokumentów może potrwać kilka lub kilkanaście dni. Może się okazać, iż nie wszystkie zawarte w nich informacje okażą się dla nas odpowiednie. Mowa tutaj np. o informacjach zawartych w księgach wieczystych. Nieraz okazuje się, że informacje w nich zawarte są nieaktualne i należy tę sytuację wyjaśnić i sprostować.

Gdy już zgromadzimy niezbędne dokumenty, wracamy do naszego doradcy kredytowego i z jego pomocą składamy 1,2 a może nawet 3 wnioski w różnych bankach. Złożenie tych kilku wniosków przez doświadczoną osobę zajmuje przeważnie kilka godzin. Doradca przypilnuje, czy wszystkie wymagane we wniosku pola zostały właściwie wypełnione, czy złożyliśmy podpis w wyznaczonym do tego miejscu i na końcu, czy zgromadziliśmy niezbędne dokumenty, które zostaną wraz z wnioskiem przesłane do banku.

Po złożeniu wniosku pozostaje nam czekać na decyzję banku. Tę sprawę również pilotuje doradca kredytowy i informuje nas o dalszych etapach postępowania.

Podsumowując ten artykuł, pragnę zachęcić Państwa do skorzystania z moich usług. Od wielu lat zajmuję się składaniem wniosków kredytowych na kredyty hipoteczne i nie tylko. Staram się przy tym, w jak najmniejszym stopniu angażować kredytobiorcę, zwłaszcza jeśli chodzi o procedury związane z wypełnianiem wniosków kredytowych, a następnie dostarczaniem niezbędnych dokumentów i pilotowaniem procesu przyznawania i uruchamiania kredytu.

Chcesz uruchomić kredyt hipoteczny? Zastanawiasz się, czy zaciągnąć go w walucie polskiej, czy obcej? Koniecznie przeczytaj ten artykuł!

Od kilku lat słyszymy wiadomości o coraz większej liczbie spraw sądowych zakładanych przez kredytobiorców, którzy zdecydowali się na uruchomienie kredytu w walucie obcej, a zwłaszcza we franku szwajcarskim. Już osiem giełdowych banków mierzy się z pozwami Frankowiczów. Zaliczamy do nich mBank, Santander, PKO BP, Bank Millennium, Bank Pekao, Getin Noble Bank, ING BSK, Citi Handlowy i BNP Paribas. Do sądów wpłynęło już ponad 36 tys. pozwów, a roszczenia kredytobiorców sięgają 8,2 mld zł.
Głównym powodem wystąpienia takiej sytuacji, było niewłaściwe informowanie kredytobiorców przez banki, w chwili przyjmowania przez nie wniosków kredytowych, o ryzykach, jakie mogą się wiązać z zaciąganiem kredytów długoterminowych, do których zdecydowanie zaliczamy te hipoteczne.
W latach 2004-2010 kredyty walutowe, zwłaszcza kredyty hipoteczne, cieszyły się ogromną popularnością wśród kredytobiorców indywidualnych. Działo się tak z uwagi na niższe oprocentowanie tych zobowiązań finansowych. Zdarzało się, że miesięczna rata kredytowa kredytu udzielonego we frankach szwajcarskich była o 30-50% niższa, niż ta wyliczona dla kredytu, zaciągniętego w walucie obcej. Miało na to wpływ kilka czynników, jednak najważniejszymi były: siła waluty polskiej względem walut zagranicznych oraz dużo niższe stopy procentowe za granicą w stosunku do tych obowiązujących w Polsce. Dla przykładu podajemy stopę procentową (obowiązującą dla spłacanych kredytów walutowych) w 2005 roku. W Polsce była ona na poziomie 5,5-5,75% tymczasem w Szwajcarii 0.75%. Dlatego też koszty wyliczone dla kredytu długoterminowego (20-25-letniego) we frankach i ujęte w racie kredytowej, były zdecydowanie niższe, niż te wyliczone dla waluty polskiej.
Ze względu na duży wzrost gospodarczy Polski w tych latach i duże zainteresowanie kredytami hipotecznymi, banki bardzo chętnie je udzielały, nie do końca informując ówczesnych kredytobiorców o ryzykach, jakie mogą się wiązać z zaciąganiem takich zobowiązań. Na nieszczęście tych drugich sytuacja diametralnie się zmieniła po 2009 roku na skutek globalnego kryzysu finansowego spowodowanego upadkiem jednego z największych amerykańskich banków Lehman Brothers. To wydarzenie miało ogromny wpływ na sytuację finansową krajów na całym świecie i odcisnęło trwałe piętno na funkcjonowaniu całego rynku.
Kurs waluty polskiej względem franka szwajcarskiego na koniec 2008 roku oscylował w okolicach 2 zł, natomiast już w połowie 2009 było to 3,5 zł. Jak widać w niecałe pół roku, zmienił się o ok. 75% na niekorzyść kredytobiorców i o tyle też powiększyły się nagle raty kredytów spłacanych we frankach.
Dziś sytuacja wygląda zgoła inaczej. Banki polskie na przestrzeni ostatnich 10 lat wraz z ogromnym wzrostem kursów walutowych, przede wszystkim franków szwajcarskich, zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów walutowych. Obecnie mogą otrzymać je tylko nieliczni klienci.
Jeśli jednak ktoś zdecyduje się na takie rozwiązanie, spieszę z pomocą i informacjami dotyczącymi ryzyk, jakie mogą się wiązać z taką decyzją.
Ryzyko stóp procentowych walut obcych

Jednym z podstawowych ryzyk, które towarzyszy kredytom zaciąganym w walucie obcej, jest ryzyko stopy procentowej. Ryzyko to występuje również w przypadku kredytów zaciąganych w polskich złotych, aczkolwiek w przypadku polskiej waluty jego analiza, prognozowanie oraz zabezpieczanie jest łatwiejsze z punktu widzenia kredytobiorcy ze względu na lepszą znajomość rodzimego rynku.
W warunkach zagranicznych dla kredytobiorcy istotne znaczenie będzie miał rodzaj polityki monetarnej prowadzonej przez bank centralny zagranicznego kraju. Polityka ta będzie bowiem wpływała na zmienność stóp procentowych, a tym samym poziom ryzyka kredytobiorcy. W przypadku dokonywania przez zagraniczny bank centralny relatywnie dużych jednorazowych podwyżek stóp procentowych kredytobiorca będzie narażony na ryzyko nagłych znaczących zmian (wzrostu) kosztów kredytu hipotecznego. Ocena zakresu i kierunków jego zmiany będzie zatem wymagała monitorowania zagranicznych rynków pieniężnych, poziomu inflacji za granicą, a także ogólnej koniunktury gospodarczej w kraju waluty kredytowania.

Ryzyko kursu walutowego

Jednym z głównych rodzajów ryzyka towarzyszącego kredytowaniu w walutach obcych jest ryzyko zmiany kursu walutowego. Ryzyko kursowe będzie istotne tylko wtedy, gdy kurs waluty obcej w stosunku do waluty krajowej będzie zmieniał się w sposób płynny na podstawie popytu i podaży obu walut na rynku finansowym. W przypadku gdy kurs waluty krajowej jest powiązany w sposób sztywny z kursem waluty obcej, w której zaciągany jest kredyt, ryzyko kursowe będzie wyeliminowane.
W przypadku kredytu walutowego wzrastający kurs waluty obcej będzie powodował wzrost wysokości rat kredytowych wymaganych do spłaty. Jeżeli waluta krajowa będzie umacniała się względem waluty obcej, raty kredytowe będą coraz niższe.
Z punktu widzenia kredytobiorcy najkorzystniejszym rozwiązaniem będzie zatem zaciągnięcie kredytu w momencie, kiedy kurs waluty obcej jest bardzo wysoki i występuje oczekiwanie co do znaczącego jego spadku w trakcie spłacania kredytu. Z drugiej strony niekorzystne będzie zaciąganie kredytu walutowego w sytuacji, kiedy kurs waluty obcej jest bardzo niski i występuje oczekiwanie co do jego wzrostu w przyszłości. Wysoki lub niski kurs waluty w stosunku do kursu obserwowanego w średnim, lub długim horyzoncie czasowym może być wykorzystywany również do przewalutowania kredytu.

Ryzyko marży kursowej

Ważnym rodzajem ryzyka towarzyszącego zadłużaniu się w walutach obcych jest ryzyko marży kursowej. Marża ta (spread) wyznaczana jest jako różnica pomiędzy ceną sprzedaży a ceną skupu waluty w banku i występuje zawsze w przypadku kredytów indeksowanych w stosunku do waluty obcej. Marża kursowa pojawia się w sytuacji, kiedy bank tworzy zadłużenie klienta w walucie obcej, a następnie wpłaca równowartość kredytu w polskich złotych, dokonując przeliczenia waluty po kursie skupu. W momencie spłaty rat kredytu bank będzie pobierał z rachunku klienta równowartość raty kredytu przeliczoną z waluty obcej na polskie złote po kursie sprzedaży. Na skutek przedstawionego podejścia do obsługi kredytów indeksowanych w stosunku do waluty obcej klient banku ponosi dodatkowy koszt związany z kupnem-sprzedażą waluty. Na polskim rynku koszt ten sięga poziomu od 4% do 6%, co oznacza, że marża kursowa istotnie wpływa na całkowity koszt kredytu i powoduje, że kredytowanie walutowe jest mało korzystne w krótkim horyzoncie czasowym. W przypadku kredytów hipotecznych denominowanych w walutach obcych, które spłacane są w ciągu kilkunastu lub kilkudziesięciu lat, marża ta rozkłada się na dłuższy okres, co podnosi ich opłacalność. Ponieważ wysokość marży kursowej nie jest ustalana w umowie kredytowej na stałym poziomie, w trakcie spłaty kredytu może się zmieniać, pogarszając warunki wymiany walutowej i zwiększając jednocześnie koszty kredytowania. Zazwyczaj bank nie podaje kredytobiorcy jej wysokości, co utrudnia kalkulację rzeczywistych kosztów ponoszonych w związku z zadłużeniem walutowym.

Na podstawie powyższych informacji będziecie Państwo w stanie wstępnie ocenić, czy ryzyko związane z uruchomieniem kredytu w walucie obcej jest dla Was duże, czy też nie. Jeśli potrzebujecie dodatkowych informacji na ten temat, z przyjemnością pomogę rozwiązać wszelkie wątpliwości i przygotuję dla Państwa najkorzystniejszą z punktu widzenia finansowego oraz bezpieczeństwa ofertę kredytu hipotecznego.

Kredyty hipoteczne – jakie zmiany od 30.06.2021

Po ostatnich częstych doniesieniach o problemach banków związanych z udzielaniem kredytów hipotecznych w walutach obcych i licznych pozwach sądowych składanych przez ich klientów oraz niejasnej polityce banków związanej z rzetelnym informowaniem kredytobiorców o sposobie naliczania odsetek przy kredytach ze zmiennym oprocentowaniem, z końcem czerwca bieżącego roku wchodzi w życie Nowelizacja Rekomendacji S, czyli dokumentu zawierającego listę dobrych praktyk, jakie banki powinny stosować przy udzielaniu kredytu hipotecznego. Co to za praktyki?
Po pierwsze banki mają czas do końca czerwca 2021 r. na wprowadzenie do swojej oferty kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową.

Co ta sytuacja oznacza w praktyce dla przyszłych kredytobiorców?
Zakup domu lub mieszkania na kredyt stanie się mniej ryzykowną inwestycją niż to miało miejsce w przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem. Przyszły kredytobiorca będzie mógł zaciągnąć droższy kredyt, ale za to mieć pewność, że wysokość miesięcznej raty nie ulegnie zmianie.
Warto zaznaczyć, że minimalny okres obowiązywania stałej stopy procentowej według nowelizacji wynosi 5 lat.
Dodatkową dobrą informacją dla klientów banków jest fakt, że osoby, które już spłacają kredyt hipoteczny, będą mogły zmienić metodę oprocentowania na tę bezpieczniejszą, czyli ze stałym oprocentowaniem
Drugą ważną zmianą w nowych zapisach Rekomendacji S jest wprowadzenie nowego „rodzaju” kredytu hipotecznego o wdzięcznej nazwie „klucz za długi”.
Kiedy kredytobiorca nie będzie mógł spłacać zobowiązania, bank przejmie nieruchomość, zwalniając klienta z dalszej spłaty. Dzięki skorzystaniu z takiej opcji kredytobiorca będzie mógł przenieść na bank własność nieruchomości w zamian za całkowite zwolnienie z zobowiązania kredytowego.

Kolejną ważną kwestią, która interesuje osoby myślące o zakupie mieszkania na kredyt, jest wysokość wkładu własnego.
Zgodnie ze wspomnianą Rekomendacją S wydaną przez KNF, minimalna wysokość wkładu własnego kredytu hipotecznego w 2021 r. wynosi 20% Jeżeli chcemy uzyskać tańszy kredyt, przygotujmy środki na wyższy wkład własny niż ten minimalny – w 2021 roku ta reguła pozostaje niezmienna. Poprzednio minimalny wkład przy określonych warunkach wynosił 10%.

Jak już wspomnieliśmy, lista dobrych praktyk jest dość długa i nie każdy ma czas, aby ją punkt po punkcie analizować, dlatego powyżej wymieniliśmy tylko te najważniejsze i zachęcamy do pozostawienia tego procesu specjalistom.

Chociaż wydaje się, że korona kryzys jest pod kontrolą, a banki nie reagują tak gwałtownie na pandemiczną sytuację, jak to miało miejsce w kwietniu i maju 2020 r., należy zawsze spodziewać się niespodziewanego i w jak największym stopniu ograniczać ryzyko związane z zaciąganiem długoterminowych zobowiązań. Dlatego nowe zasady przyznawania kredytów hipotecznych wydają się w pewnym stopniu zabezpieczać potencjalnych kredytobiorców.
Jednak najlepszą praktyką jest zawsze powierzenie spraw kredytowych specjalistom, czyli doradcom kredytowym, którzy na bieżąco analizują rynek finansowy i zmiany na nim zachodzące. Takie doradztwo prowadzi od wielu lat Bankowość Firmowa i dlatego serdecznie zachęcamy do skorzystania z naszych usług doradczych.
Przeanalizujemy Państwa potrzeby i polecimy najkorzystniejsze rozwiązanie kredytowe.
Zapraszamy!